北京消防噴頭成擺設，小區(qū)消防改造難，多少小
所屬分類：公司新聞發(fā)布時間：2021-04-21
北京市海淀區(qū)錦秋家園的消防系統(tǒng)老化，噴頭不出水，消防部門兩次下發(fā)責令限期整改通知書，小區(qū)業(yè)委會也積極牽頭，選好了公司，簽好了合同，可消防系統(tǒng)的改造卻還是遲遲無法進行。
細問才得知，小區(qū)地上和地下由兩家物業(yè)公司管理，因此資金籌措問題很難解決。正因為兩家物業(yè)共管一個小區(qū)，小區(qū)里存在的管理問題還遠不止消防噴頭。
近日，記者來到錦秋家園小區(qū)，一進門就看到一片兒童活動區(qū)域坐落在花草樹木間，幾個孩子歡笑著滑滑梯、做游戲。小區(qū)的步道干凈整潔，草坪修剪得整整齊齊，白的、紅的、粉的各色花朵在春日中競相綻放。走在步道上，不時能聞到花香。
居民陳先生自豪地告訴記者：“看不出來吧？這個小區(qū)其實已經(jīng)建成近20年了！這些花是在小區(qū)業(yè)委會的組織下種的。”另一名居民趙先生則點點頭，指著周圍的各色花樹說：“小區(qū)的環(huán)境維護得好，一到春天，海棠花、山桃花、丁香花……各式各樣的花都開了，我們都不用去公園賞花了。”
來到小區(qū)的一處草坪廣場，居民們說，這里曾是一處水系，因維護不善，池水惡臭還招蚊蟲，尤其到了夏天大家更是不敢靠近。也是在業(yè)委會的組織下，水系改成了現(xiàn)在的草坪和小廣場。
然而，當記者來到小區(qū)的地下區(qū)域時，卻畫風突變。小區(qū)地下區(qū)域分為兩層，有地下車庫、倉房、物業(yè)和業(yè)委會用房。記者來到小區(qū)地下的廁所，只見地面臟污，數(shù)米之外就能聞到嗆人的異味。“廁所異味嚴重時，上邊單元樓的樓道里都能聞到臭味兒。”陳先生說。
地上那么美，地下卻這么臟，為什么地上和地下差別這么大？居民們告訴記者，小區(qū)的地上和地下是由兩家不同物業(yè)管理的。地上的物業(yè)由業(yè)委會招標引進，而地下的則是開發(fā)商旗下的物業(yè)公司。開發(fā)商物業(yè)管理不到位，讓居民傷透了腦筋。
“不光是環(huán)境問題，我們最著急的還是小區(qū)的安全問題。小區(qū)已經(jīng)近20年了，消防系統(tǒng)早已老化，警報不能報警，噴頭也不出水，萬一著火了怎么辦？”
在地下車庫，小區(qū)業(yè)委會成員李先生指著頭頂?shù)南绹婎^說，這些噴頭都已經(jīng)成了擺設，遇到火情根本派不上用場。在設備間，記者看到一排老舊的消防設備，在醒目的位置貼著“設備故障”四個字。
小區(qū)業(yè)委會提供的材料顯示，2019年3月和2020年9月，海淀區(qū)公安消防支隊兩次進行消防監(jiān)督檢查時，都發(fā)現(xiàn)小區(qū)存在消防報警故障、消防供水系統(tǒng)故障等問題，兩次檢查均下發(fā)了限期整改通知書。
李先生表示，業(yè)委會從2018年就想要通過啟動專項維修資金解決設施老化問題。收到消防部門的整改通知后，大家更意識到這一問題必須盡快予以解決。
“我們立刻就和小區(qū)物業(yè)進行了溝通，物業(yè)也很配合，但消防系統(tǒng)地上和地下是一個整體，地下車庫這部分還需要開發(fā)商物業(yè)的配合，可他們一拖再拖，物業(yè)經(jīng)理換了六七個人，只是嘴上說同意，談到資金問題卻總不了了之。”
據(jù)了解，開發(fā)商在建設錦秋家園時，在小區(qū)北側(cè)還建設了一棟商務大廈，和住宅的地下車庫相連。小區(qū)建成后，大廈以及大部分地下區(qū)域一直由開發(fā)商物業(yè)管理。小區(qū)成立業(yè)委會后，雖然通過業(yè)主大會投票招標了新物業(yè)，但也僅限于管理小區(qū)的地上部分，地下只有小部分區(qū)域為新物業(yè)用房。
根據(jù)《北京市住宅專項維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，住宅共用部位、共用設施設備的維修和更新、改造費用，應由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分攤。
“我們?nèi)フ议_發(fā)商物業(yè)，他們說地下區(qū)域的產(chǎn)權(quán)是開發(fā)商的，更新消防設備得取得開發(fā)商的同意。如果地下區(qū)域產(chǎn)權(quán)確實為開發(fā)商，那么，更新消防系統(tǒng)的資金就需要其按照面積比例進行分攤。”
業(yè)委會成員吳先生解釋說，他們在聯(lián)系海淀區(qū)房管局申請專項維修資金時，工作人員也作出了這樣的答復：只有先厘清小區(qū)的面積和權(quán)屬，才能知道開發(fā)商應分攤多少、小區(qū)業(yè)主應分攤多少。分清楚以后，業(yè)委會才能申請到相應數(shù)額的專項維修資金。
吳先生告訴記者，消防部門的整改通知限小區(qū)于2021年9月27日前完成整改，而小區(qū)消防存在安全隱患更讓大家十分著急。最后，業(yè)委會成員一致認為，不能再繼續(xù)等下去，必須往下推動。于是，2020年，業(yè)委會通過招標選了一家公司，承辦消防系統(tǒng)的更新工作。
“但不解決出資問題，這事兒還是推不動。我們必須得把面積和權(quán)屬搞清楚，繞不開。”吳先生表示。
今年3月，業(yè)委會與小區(qū)物業(yè)從區(qū)房管局取到了小區(qū)的鑰匙盤。據(jù)吳先生介紹，鑰匙盤類似加密的U盤，里邊有小區(qū)詳細的面積信息。“我們本以為事情就這樣解決了，沒想到鑰匙盤里是空的，也就是說，開發(fā)商并未將數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)進來。”吳先生說：“隨后我們又多次去找開發(fā)商物業(yè)，希望提供商品房信息，但開發(fā)商物業(yè)不肯提供。”
記者聯(lián)系了開發(fā)商物業(yè)，客服人員稱對此事并不清楚。吳先生說，無奈之下，小區(qū)物業(yè)按照相關(guān)流程到北京市檔案館調(diào)閱了錦秋家園小區(qū)的所有圖紙。結(jié)果，又發(fā)現(xiàn)涉及產(chǎn)權(quán)、地下車庫規(guī)劃相關(guān)的圖紙缺失。“招標做了，合同簽了，可開發(fā)商物業(yè)拒不配合，造成消防系統(tǒng)的恢復工作推不下去，這可怎么辦？”
厘清地下區(qū)域權(quán)屬是關(guān)鍵
消防設備更新工作的停滯，讓錦秋家園的居民們很著急，大家認為造成這一問題的主要原因，是地上地下由兩家物業(yè)企業(yè)管理。
《北京市物業(yè)管理條例》規(guī)定，一個物業(yè)管理區(qū)域由一個物業(yè)服務企業(yè)實施物業(yè)管理。陳先生納悶：“為什么我們小區(qū)同時有兩家物業(yè)企業(yè)？”
記者查閱了相關(guān)資料，從北京市住建委發(fā)布的信息中可以看到，住宅管理區(qū)域物業(yè)主要配套設施設備和相關(guān)場地共用的，原則上應當劃分為一個物業(yè)管理區(qū)域。非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設立項、規(guī)劃等因素。住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應本著有利于管理的原則劃定。
“小區(qū)的地下車庫是與業(yè)主息息相關(guān)的，原則上是應與地上區(qū)域同屬一個物業(yè)管理區(qū)域，但實際上，物業(yè)管理區(qū)域的劃分是更加靈活的，并沒有嚴格的一定之規(guī)。”北京市易行律師事務所律師劉凝表示，錦秋家園所面臨的問題，首先需弄清的是小區(qū)地下區(qū)域的產(chǎn)權(quán)是歸小區(qū)業(yè)主所有，還是歸開發(fā)商所有。
“錦秋家園的問題在于，地下區(qū)域的產(chǎn)權(quán)可能在開發(fā)商手中。如果是這種情況，那么兩個物業(yè)只是表象，同一小區(qū)有兩家產(chǎn)權(quán)才是問題的根源。”劉凝律師說。
記者從小區(qū)業(yè)委會了解到，小區(qū)業(yè)委會及業(yè)主大會沒有開發(fā)商及其物業(yè)的參與，這就意味著與小區(qū)物業(yè)不同，開發(fā)商物業(yè)不受業(yè)委會及業(yè)主大會的監(jiān)督和管理。遇到涉及地下區(qū)域的問題，業(yè)委會只能委托小區(qū)物業(yè)和開發(fā)商物業(yè)進行協(xié)商。
開發(fā)商也曾向業(yè)委會提供過部分小區(qū)地下區(qū)域產(chǎn)權(quán)資料的復印件，以證明地下區(qū)域的產(chǎn)權(quán)屬于開發(fā)商。有居民告訴記者，他們停車的地下車位并不是購買的，而是從開發(fā)商手中租用的。
劉凝律師認為，地下區(qū)域產(chǎn)權(quán)若確為開發(fā)商所有，那么，實際上小區(qū)的地下和地上是兩個物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)委會是地上區(qū)域的業(yè)委會，難以對地下區(qū)域的管理進行干預。“小區(qū)內(nèi)有兩個產(chǎn)權(quán)方，一個產(chǎn)權(quán)方想開展的工作如果涉及到另一個產(chǎn)權(quán)方，就需要進行協(xié)商，例如更新小區(qū)消防設備，就需要與開發(fā)商進行協(xié)商，進行分攤。”
劉凝建議，業(yè)主在開發(fā)商拒不提供小區(qū)面積權(quán)屬資料的情況下，可以向北京市住建委申請信息公開，以明確小區(qū)地下區(qū)域的權(quán)屬究竟為何。截至發(fā)稿前，記者從北京市住建委了解到，住建委相關(guān)工作人員正在就小區(qū)多物業(yè)、多產(chǎn)權(quán)等問題進行專題研究。
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