北京消防噴頭成擺設(shè)，小區(qū)消防改造難，多少小
所屬分類(lèi)：公司新聞發(fā)布時(shí)間：2021-04-21 06:42:21
北京市海淀區(qū)錦秋家園的消防系統(tǒng)老化，噴頭不出水，消防部門(mén)兩次下發(fā)責(zé)令限期整改通知書(shū)，小區(qū)業(yè)委會(huì)也積極牽頭，選好了公司，簽好了合同，可消防系統(tǒng)的改造卻還是遲遲無(wú)法進(jìn)行。
細(xì)問(wèn)才得知，小區(qū)地上和地下由兩家物業(yè)公司管理，因此資金籌措問(wèn)題很難解決。正因?yàn)閮杉椅飿I(yè)共管一個(gè)小區(qū)，小區(qū)里存在的管理問(wèn)題還遠(yuǎn)不止消防噴頭。
近日，記者來(lái)到錦秋家園小區(qū)，一進(jìn)門(mén)就看到一片兒童活動(dòng)區(qū)域坐落在花草樹(shù)木間，幾個(gè)孩子歡笑著滑滑梯、做游戲。小區(qū)的步道干凈整潔，草坪修剪得整整齊齊，白的、紅的、粉的各色花朵在春日中競(jìng)相綻放。走在步道上，不時(shí)能聞到花香。
居民陳先生自豪地告訴記者：“看不出來(lái)吧？這個(gè)小區(qū)其實(shí)已經(jīng)建成近20年了！這些花是在小區(qū)業(yè)委會(huì)的組織下種的。”另一名居民趙先生則點(diǎn)點(diǎn)頭，指著周?chē)母魃?shù)說(shuō)：“小區(qū)的環(huán)境維護(hù)得好，一到春天，海棠花、山桃花、丁香花……各式各樣的花都開(kāi)了，我們都不用去公園賞花了。”
來(lái)到小區(qū)的一處草坪廣場(chǎng)，居民們說(shuō)，這里曾是一處水系，因維護(hù)不善，池水惡臭還招蚊蟲(chóng)，尤其到了夏天大家更是不敢靠近。也是在業(yè)委會(huì)的組織下，水系改成了現(xiàn)在的草坪和小廣場(chǎng)。
然而，當(dāng)記者來(lái)到小區(qū)的地下區(qū)域時(shí)，卻畫(huà)風(fēng)突變。小區(qū)地下區(qū)域分為兩層，有地下車(chē)庫(kù)、倉(cāng)房、物業(yè)和業(yè)委會(huì)用房。記者來(lái)到小區(qū)地下的廁所，只見(jiàn)地面臟污，數(shù)米之外就能聞到嗆人的異味。“廁所異味嚴(yán)重時(shí)，上邊單元樓的樓道里都能聞到臭味兒。”陳先生說(shuō)。
地上那么美，地下卻這么臟，為什么地上和地下差別這么大？居民們告訴記者，小區(qū)的地上和地下是由兩家不同物業(yè)管理的。地上的物業(yè)由業(yè)委會(huì)招標(biāo)引進(jìn)，而地下的則是開(kāi)發(fā)商旗下的物業(yè)公司。開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理不到位，讓居民傷透了腦筋。
“不光是環(huán)境問(wèn)題，我們最著急的還是小區(qū)的安全問(wèn)題。小區(qū)已經(jīng)近20年了，消防系統(tǒng)早已老化，警報(bào)不能報(bào)警，噴頭也不出水，萬(wàn)一著火了怎么辦？”
在地下車(chē)庫(kù)，小區(qū)業(yè)委會(huì)成員李先生指著頭頂?shù)南绹婎^說(shuō)，這些噴頭都已經(jīng)成了擺設(shè)，遇到火情根本派不上用場(chǎng)。在設(shè)備間，記者看到一排老舊的消防設(shè)備，在醒目的位置貼著“設(shè)備故障”四個(gè)字。
小區(qū)業(yè)委會(huì)提供的材料顯示，2019年3月和2020年9月，海淀區(qū)公安消防支隊(duì)兩次進(jìn)行消防監(jiān)督檢查時(shí)，都發(fā)現(xiàn)小區(qū)存在消防報(bào)警故障、消防供水系統(tǒng)故障等問(wèn)題，兩次檢查均下發(fā)了限期整改通知書(shū)。
李先生表示，業(yè)委會(huì)從2018年就想要通過(guò)啟動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金解決設(shè)施老化問(wèn)題。收到消防部門(mén)的整改通知后，大家更意識(shí)到這一問(wèn)題必須盡快予以解決。
“我們立刻就和小區(qū)物業(yè)進(jìn)行了溝通，物業(yè)也很配合，但消防系統(tǒng)地上和地下是一個(gè)整體，地下車(chē)庫(kù)這部分還需要開(kāi)發(fā)商物業(yè)的配合，可他們一拖再拖，物業(yè)經(jīng)理?yè)Q了六七個(gè)人，只是嘴上說(shuō)同意，談到資金問(wèn)題卻總不了了之。”
據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商在建設(shè)錦秋家園時(shí)，在小區(qū)北側(cè)還建設(shè)了一棟商務(wù)大廈，和住宅的地下車(chē)庫(kù)相連。小區(qū)建成后，大廈以及大部分地下區(qū)域一直由開(kāi)發(fā)商物業(yè)管理。小區(qū)成立業(yè)委會(huì)后，雖然通過(guò)業(yè)主大會(huì)投票招標(biāo)了新物業(yè)，但也僅限于管理小區(qū)的地上部分，地下只有小部分區(qū)域?yàn)樾挛飿I(yè)用房。
根據(jù)《北京市住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》相關(guān)規(guī)定，住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)由相關(guān)業(yè)主按照各自擁有物業(yè)建筑面積的比例分?jǐn)?/strong>。
“我們?nèi)フ议_(kāi)發(fā)商物業(yè)，他們說(shuō)地下區(qū)域的產(chǎn)權(quán)是開(kāi)發(fā)商的，更新消防設(shè)備得取得開(kāi)發(fā)商的同意。如果地下區(qū)域產(chǎn)權(quán)確實(shí)為開(kāi)發(fā)商，那么，更新消防系統(tǒng)的資金就需要其按照面積比例進(jìn)行分?jǐn)偂?rdquo;
業(yè)委會(huì)成員吳先生解釋說(shuō)，他們?cè)诼?lián)系海淀區(qū)房管局申請(qǐng)專(zhuān)項(xiàng)維修資金時(shí)，工作人員也作出了這樣的答復(fù)：只有先厘清小區(qū)的面積和權(quán)屬，才能知道開(kāi)發(fā)商應(yīng)分?jǐn)偠嗌佟⑿^(qū)業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偠嗌?。分清楚以后，業(yè)委會(huì)才能申請(qǐng)到相應(yīng)數(shù)額的專(zhuān)項(xiàng)維修資金。
吳先生告訴記者，消防部門(mén)的整改通知限小區(qū)于2021年9月27日前完成整改，而小區(qū)消防存在安全隱患更讓大家十分著急。最后，業(yè)委會(huì)成員一致認(rèn)為，不能再繼續(xù)等下去，必須往下推動(dòng)。于是，2020年，業(yè)委會(huì)通過(guò)招標(biāo)選了一家公司，承辦消防系統(tǒng)的更新工作。
“但不解決出資問(wèn)題，這事兒還是推不動(dòng)。我們必須得把面積和權(quán)屬搞清楚，繞不開(kāi)。”吳先生表示。
今年3月，業(yè)委會(huì)與小區(qū)物業(yè)從區(qū)房管局取到了小區(qū)的鑰匙盤(pán)。據(jù)吳先生介紹，鑰匙盤(pán)類(lèi)似加密的U盤(pán)，里邊有小區(qū)詳細(xì)的面積信息。“我們本以為事情就這樣解決了，沒(méi)想到鑰匙盤(pán)里是空的，也就是說(shuō)，開(kāi)發(fā)商并未將數(shù)據(jù)關(guān)聯(lián)進(jìn)來(lái)。”吳先生說(shuō)：“隨后我們又多次去找開(kāi)發(fā)商物業(yè)，希望提供商品房信息，但開(kāi)發(fā)商物業(yè)不肯提供。”
記者聯(lián)系了開(kāi)發(fā)商物業(yè)，客服人員稱(chēng)對(duì)此事并不清楚。吳先生說(shuō)，無(wú)奈之下，小區(qū)物業(yè)按照相關(guān)流程到北京市檔案館調(diào)閱了錦秋家園小區(qū)的所有圖紙。結(jié)果，又發(fā)現(xiàn)涉及產(chǎn)權(quán)、地下車(chē)庫(kù)規(guī)劃相關(guān)的圖紙缺失。“招標(biāo)做了，合同簽了，可開(kāi)發(fā)商物業(yè)拒不配合，造成消防系統(tǒng)的恢復(fù)工作推不下去，這可怎么辦？”
厘清地下區(qū)域權(quán)屬是關(guān)鍵
消防設(shè)備更新工作的停滯，讓錦秋家園的居民們很著急，大家認(rèn)為造成這一問(wèn)題的主要原因，是地上地下由兩家物業(yè)企業(yè)管理。
《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定，一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域由一個(gè)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。陳先生納悶：“為什么我們小區(qū)同時(shí)有兩家物業(yè)企業(yè)？”
記者查閱了相關(guān)資料，從北京市住建委發(fā)布的信息中可以看到，住宅管理區(qū)域物業(yè)主要配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場(chǎng)地共用的，原則上應(yīng)當(dāng)劃分為一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。非住宅區(qū)域劃分主要考慮建設(shè)立項(xiàng)、規(guī)劃等因素。住宅與非住宅結(jié)構(gòu)相連的區(qū)域，應(yīng)本著有利于管理的原則劃定。
“小區(qū)的地下車(chē)庫(kù)是與業(yè)主息息相關(guān)的，原則上是應(yīng)與地上區(qū)域同屬一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域，但實(shí)際上，物業(yè)管理區(qū)域的劃分是更加靈活的，并沒(méi)有嚴(yán)格的一定之規(guī)。”北京市易行律師事務(wù)所律師劉凝表示，錦秋家園所面臨的問(wèn)題，首先需弄清的是小區(qū)地下區(qū)域的產(chǎn)權(quán)是歸小區(qū)業(yè)主所有，還是歸開(kāi)發(fā)商所有。
“錦秋家園的問(wèn)題在于，地下區(qū)域的產(chǎn)權(quán)可能在開(kāi)發(fā)商手中。如果是這種情況，那么兩個(gè)物業(yè)只是表象，同一小區(qū)有兩家產(chǎn)權(quán)才是問(wèn)題的根源。”劉凝律師說(shuō)。
記者從小區(qū)業(yè)委會(huì)了解到，小區(qū)業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)沒(méi)有開(kāi)發(fā)商及其物業(yè)的參與，這就意味著與小區(qū)物業(yè)不同，開(kāi)發(fā)商物業(yè)不受業(yè)委會(huì)及業(yè)主大會(huì)的監(jiān)督和管理。遇到涉及地下區(qū)域的問(wèn)題，業(yè)委會(huì)只能委托小區(qū)物業(yè)和開(kāi)發(fā)商物業(yè)進(jìn)行協(xié)商。
開(kāi)發(fā)商也曾向業(yè)委會(huì)提供過(guò)部分小區(qū)地下區(qū)域產(chǎn)權(quán)資料的復(fù)印件，以證明地下區(qū)域的產(chǎn)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。有居民告訴記者，他們停車(chē)的地下車(chē)位并不是購(gòu)買(mǎi)的，而是從開(kāi)發(fā)商手中租用的。
劉凝律師認(rèn)為，地下區(qū)域產(chǎn)權(quán)若確為開(kāi)發(fā)商所有，那么，實(shí)際上小區(qū)的地下和地上是兩個(gè)物業(yè)管理區(qū)域。業(yè)委會(huì)是地上區(qū)域的業(yè)委會(huì)，難以對(duì)地下區(qū)域的管理進(jìn)行干預(yù)。“小區(qū)內(nèi)有兩個(gè)產(chǎn)權(quán)方，一個(gè)產(chǎn)權(quán)方想開(kāi)展的工作如果涉及到另一個(gè)產(chǎn)權(quán)方，就需要進(jìn)行協(xié)商，例如更新小區(qū)消防設(shè)備，就需要與開(kāi)發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，進(jìn)行分?jǐn)偂?rdquo;
劉凝建議，業(yè)主在開(kāi)發(fā)商拒不提供小區(qū)面積權(quán)屬資料的情況下，可以向北京市住建委申請(qǐng)信息公開(kāi)，以明確小區(qū)地下區(qū)域的權(quán)屬究竟為何。截至發(fā)稿前，記者從北京市住建委了解到，住建委相關(guān)工作人員正在就小區(qū)多物業(yè)、多產(chǎn)權(quán)等問(wèn)題進(jìn)行專(zhuān)題研究。
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